פסק-דין בתיק ת"א 8079/06

מבוא

1.         הנתבעת היא חברה קבלנית, אשר הקימה פרויקט דיור על המקרקעין הידועים כחלקה 2 בגוש 30728 בשכונת רמות אלון בירושלים, בהתאם לחוזה פיתוח שנחתם בינה לבין התובע ביום 1.10.1984 (מוצג ת/1 למוצגי התובע, להלן - " חוזה הפיתוח").

במסגרת חוזה הפיתוח התחייבה הנתבעת, בין היתר, לבצע את כל הפעולות הדרושות לשם רישום המבנים שבנתה כבית משותף וזאת עד לתום "תקופת הפיתוח", אשר הוגדרה בחוזה כתקופה של 36 חודש, שתחילתה ביום אישור העיסקה וסיומה ביום 22.1.1987 (סעיפים 2 ו - 4(ז) לחוזה הפיתוח). בפועל, לא ניתן היה להשלים את הרישום תוך תקופה זו משום שלא הסתיימו הליכי הפרצלציה של המקרקעין.

2.         ביום 17.10.1999 פנה התובע אל הנתבעת והודיע לה כי לנוכח סיום הליך הפרצלציה, נדרשת היא לפעול לרישום המבנים בפנקס הבתים המשותפים. הודעה נוספת בעניין זה נשלחה אל הנתבעת ביום 12.2.2004. שתי הודעות אלו לא נענו על ידי הנתבעת ולכן נשלחה לה תזכורת ביום 7.12.2004. תזכורת אחרונה זו נענתה על ידי הנתבעת באמצעות עורך דינה ביום 24.1.2005 (מוצג ת/5), אשר הודיע, כי הנתבעת אינה מצליחה להשלים את הרישום עקב חוסר שיתוף פעולה מצד הדיירים. עקב כך ביקש התובע במכתבו מיום 1.2.2005 את פרטי הדיירים שאינם משתפים פעולה, על מנת לפנות אליהם בעצמו ובכך לסייע לנתבעת בהשלמת הרישום, אולם לא זכה למענה. גם התראה נוספת שניתנה על ידי התובע במכתבו מיום 11.4.2005, לא זכתה לתגובה. לבסוף הודיע התובע לנתבעת ביום 10.5.2005 כי אם לא יועברו המסמכים הדרושים לרישום הבית המשותף עד ליום 15.6.2005, יועבר הנושא לטיפול משפטי. חרף הודעה זו לא השלימה הנתבעת את הרישום כפי שדרש התובע. מכאן התביעה.

הסעד המתבקש הוא "צו עשה", אשר יורה לנתבעת: "להשלים את רישום הבתים המשותפים שנבנו על ידה במקרקעין, לרבות רישום זכויותיהם של הדיירים בדירותיהם".

3.         הרקע לתביעה וההשתלשלות העובדתית שתוארה לעיל אינם שנויים במחלוקת. לפיכך, הסכימו ב"כ הצדדים כי כל צד יגיש תיק מוצגים אשר יכלול את המסמכים עליהם ירצה להסתמך (עמ' 4 לפרוטוקול, דיון מיום 23.1.2007) ויסכם בעל פה על יסוד מסמכים אלו, מבלי להעיד עדים (עמ' 5 לפרוטוקול, דיון מיום 22.2.2007).

טענות התובע

4.         טענות התובע מתייחסות בעיקרן לשני משורים: האחד, המצג אשר לכאורה יצרה הנתבעת בהתנהגותה, והשני, הפרשנות הראויה של חוזה הפיתוח.

לשיטת התובע, הנתבעת היא למעשה חברה משכנת, שכן נטלה על עצמה ניהול ספרי מרשם של זכויות, על מנת שכאשר יגיע מועד הרישום בספרי המקרקעין, יהיה בידה כל המידע הדרוש לביצועו. במסגרת זו אף טיפלה הנתבעת בהעברת הזכויות בדירות שבפרויקט מדייר לדייר והפנתה חלק מהדיירים לחתימה על חוזי חכירה מול התובע, וכל זאת תמורת דמי טיפול שגבתה מהדיירים. יצוין, כי חוזי החכירה הנ"ל אף כללו תניה מפורשת לפיה תוקף החכירה מותנה בסיום רישום הבית המשותף, כאשר קודם למועד זה יחשבו הזכויות כרשות שימוש ולא כחכירה.

5.         בהקשר זה, הגיש התובע במסגרת תיק המוצגים מטעמו מסמכים שונים של הנתבעת המדגימים את טיפולה השוטף ברישום הזכויות בדירות, לרבות בהעברת הזכויות, בשנים 2002 - 2004 (ת/9-ת/22), כלומר גם שנים רבות לאחר תום תקופת הפיתוח. התובע מדגיש, כי תמורת טיפול זה גבתה הנתבעת תשלום מהדיירים. במיוחד מפנה התובע ל-ת/17 (יפוי כוח נוטריוני מיום 27.4.2003) בו הסמיכו הדיירים את באי-כוחה של הנתבעת לרשום את הבניין כבית משותף ולעשות כל הדרוש לשם כך, וכן ל-ת/22 (כתב התחייבות לרישום משכנתא מיום 5.4.2004) בו התחייבה הנתבעת לתת את הסכמתה לרישום חכירה לדורות על שם הדיירים בכפוף לרישום משכנתא על זכויותיהם לטובת בנק ירושלים. על סמך מסמכים אלו טוען התובע כי הנתבעת הביעה הסכמתה או הציגה מצג לפיו היא מסכימה כי התחייבויותיה לפי חוזה הפיתוח שרירות וקיימות גם במועד חתימתה על המסמכים, שכן עצם יצירתם של מסמכים אלו נגזר מההתחייבויות שנטלה על עצמה הנתבעת במסגרת חוזה הפיתוח.

6.         לטענת התובע, על יסוד האמור לעיל, הנתבעת הציגה כלפיו מצג, אשר משתיק אותה כעת מלטעון את טענות ההגנה שהעלתה ותפורטנה בהמשך. התובע חוזר ומציין, כי הדגיש את חובת הרישום גם בחוזי החכירה שחתם עם הדיירים באמצעות הנתבעת, אשר הייתה מודעת לתנאיהם ובהתנהגותה זו קיבלה על עצמה את הארכת תוקפן של התחייבויותיה על פי חוזה הפיתוח.

7.         במישור השני, של פרשנות חוזה הפיתוח, טוען התובע, כי על פי ההלכה הפסוקה, יש לפרש את חוזה הפיתוח על פי תכליתו, שהיא, לשיטתו, הסדרת רישום הזכויות בבית המשותף לטובתם ולרווחתם של הדיירים. פרשנות זו תואמת גם היא את האופן בו פעלה הנתבעת לאורך השנים. לפיכך, לא ניתן לקבוע כי התחייבויות הנתבעת לרישום הפרויקט כבית משותף פקעו בתום תקופת הפיתוח.

8.         בפי התובע טענה נוספת, הנסמכת על מכתבו של ב"כ הנתבעת מיום 24.1.2005, מוצג ת/5. במכתב זה, שכבר הוזכר לעיל, לא נטען ע"י הנתבעת כי היא אינה מחויבת לרשום את המבנים כבתים משותפים (כאמור, נטען שם לחוסר האפשרות לרשמם עקב חוסר שיתוף פעולה מצד הדיירים). מכאן הטענה, כי יש במסמך הנ"ל משום הודאה מצד הנתבעת באשר לחובת הרישום המוטלת עליה, ולו לצורך סעיף 9 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, לנוכח טענת ההתיישנות שטענה הנתבעת, כמפורט להלן.

טענות הנתבעת

9.         בראשית דבריה, טוענת הנתבעת להתיישנות התביעה, שכן התחייבותה לרישום הבית המשותף הייתה מוגבלת על פי חוזה הפיתוח לתקופת הפיתוח בלבד, אשר הסתיימה לפני למעלה מ - 20 שנה, ולא הובאו כל מסמך או ראיה המראים כי הנתבעת חייבת להאריך את תקופת ההתיישנות או את הארכת תוקף התחייבותה כלפי התובע. הנתבעת מזכירה את הכלל של פרשנות החוזה לרעת המנסח ומציינת גם כי לתובע ישנה אפשרות ממשית לרשום את הבית המשותף בעצמו.

כאמור, בתגובה לטענה זו של הנתבעת מפנה התובע לת/5, הוא מכתבו של ב"כ הנתבעת מיום 24.1.2005, אשר נשלח בתגובה לדרישת התובע להשלמת הרישום, בו למעשה לא הכחישה הנתבעת את חובתה לרשות את הפרויקט כבית משותף, אלא רק הסבירה מדוע אין באפשרותה לעשות כן. התובע מבקש להסתמך על מסמך זה כהודאה בחבות בהתאם לסעיף 9 לחוק ההתיישנות.

לטענת ב"כ הנתבעת (ר' עמ' 15 לפרוטוקול, ש' 10-18), מכתב זה אינו כתב הגנה ואינו צריך להכיל טענות משפטיות, מה גם שממילא הוא מתייחס רק לדרישה לרישום זכויות הדיירים, ולא לרישום בית משותף, לגביה אין כל מחויבות של הנתבעת.

יצוין, כי לא ראיתי להיזקק לטענת ההתיישנות לנוכח מסקנתי לפיה לא הוכח כי הנתבעת התחייבה לרשום את המבנים כבתים משותפים לאחר תום תקופת הפיתוח.

10.       הנתבעת מוסיפה וטוענת, כי מאחר שדרישת התובע לא התקבלה בתוך תקופת הפיתוח, פקעה התחייבות הנתבעת, כך שלא היה מקום להגשת התביעה דנן כלל. יש לציין כי הנתבעת טוענת גם כי מכתבי הדרישה וההתראה שהוגשו כת/2, ת/3 ו- ת/4 נשלחו על ידי התובע לכתובת לא נכונה וכלל לא הגיעו לידי הנתבעת, כפי שעולה גם מת/8, וממילא לא נשלחו בדואר רשום כנדרש על פי חוזה הפיתוח.

בנוסף לטענת ההתיישנות טוענת הנתבעת גם לשיהוי מצד התובע, אשר גרם לה לנזק. הנתבעת כיום מצויה בהליכי פירוק מרצון, אשר במסגרתם לא הובאו בחשבון הדרישה לרישום הבית המשותף ועלותו של רישום כזה, אותה העריך ב"כ הנתבעת בכ - 50,000 ש"ח.

11.       הנתבעת אף דוחה את טענת התובע כי הינה חברה משכנת ומוסיפה וטוענת כי הרישום שביצעה היה וולונטרי, לטובת הדיירים ועל מנת שלא להפקירם כפי שעשה התובע, אולם אין לגזור מכך כי חלה חובה על הנתבעת, כלפי התובע, לבצע רישום של זכויות הדיירים או רישום של הבית המשותף. גם במסמכי הטיפול בזכויות הדיירים, שהציג התובע, צוין במפורש כי טיפולה של הנתבעת בנושא נעשה לפנים משורת הדין. הדבר נעשה מתוך אילוץ שיצר התובע, אשר סירב במשך השנים לרשום אצלו פעולות כגון עיקולים, משכנתאות וכו'. הנתבעת מסבירה כי גביית דמי הטיפול מהדיירים נבעה מאותו אילוץ שנגרם עקב סירובו של התובע לרשום משכנתאות והוסדרה על ידי המחוקק בצו הפיקוח.

לדעת הנתבעת, לא ניתן לגזור מהמסמכים שהציג התובע התחייבות כלשהי לרישום הבית המשותף ובודאי שלא התחייבות כזאת כלפי התובע. כך, למשל, הגישה הנתבעת מסמכי רישום משכנתא סטנדרטיים (נ/1, נ/2) על מנת להראות כי המסמכים שהיא ניסחה היו שונים והיא נזהרה מליטול בהם התחייבות לרישום בית משותף, אלא עסקה ברישום העברת הזכויות במסמכי החברה בלבד. בדומה, בחוזי החכירה (נ/3, נ/4) אף נאמר בפירוש כי חובת הרישום חלה על הדיירים, כאשר חוזים אלו נחתמו בין הדיירים לבין התובע והנתבעת כלל אינה צד להם. בהקשר זה טוענת הנתבעת גם כי עצם חתימת התובע על חוזים אלו מהווה הודאה מצידו כי הנתבעת מילאה את התחייבויותיה כלפיו.